Ein städtebaulicher Wettbewerb ebnete 2020 den Weg für die künftige Entwicklung eines der größten Entwicklungsgebiete in der Region Rhein-Main. Die Stadt hat nun mit den Wettbewerbssiegern, dem Berliner Architekturbüro Studio Wessendorf, einen Rahmenplan erarbeitet, der die Empfehlungen des Preisgerichts, die Ergebnisse aus dem Bürgerdialog und die landschaftsplanerischen, technischen und wirtschaftlichen Vorgaben berücksichtigt. „Die Erstellung des Rahmenplans ist ein wichtiger Meilenstein im Projekt Eselswiese. Er beschreibt die Ziele und gibt den Rahmen für die künftige Bauleitplanung vor“, erklärt Stadtrat Nils Kraft.
Zunächst liefert das Rahmenkonzept Antworten auf anspruchsvolle und komplexe Fragen. Aus einer landwirtschaftlich geprägten Fläche wird ein Stadtteil mit Wohn-, Gewerbe-, Misch- und Grünflächen entwickelt, der sich in die bestehende Struktur Bauschheims integrieren und gleichzeitig für die moderne und nachhaltige Urbanität der Rhein-Main-Region stehen soll. Auch werden wichtige Aspekte berücksichtigt, die sich aus dem Natur-, Umwelt- und Klimaschutz sowie aus den Anforderungen der sich abzeichnenden Verkehrs- und Mobilitätswende ergeben. „Für den Rahmenplan haben wir den Beitrag des Wettbewerbssiegers noch mal intensiv technisch und kaufmännisch geprüft. Herausgekommen ist eine Ergebnis, das eine für die Stadt möglichst kostenneutrale Quartiersentwicklung erlaubt und qualitativ hochwertig mit der nicht ganz einfachen Topographie des Entwicklungsgebiets als ehemalige Flusslandschaft umgeht“, erläutert Kraft.
Entréeplatz und grüne Mitte als Mittelpunkt für Leben
Künftiges Quartierszentrum der Eselswiese soll der Entréeplatz, werden. Der Platz öffnet sich hin zur grünen Mitte, die das Herzstück des neuen Quartiers bildet. Sie zieht sich entlang des alten Flussarms, wo sich Wohnbebauung, aber auch die soziale Infrastruktur ansiedeln wird. Die grüne Mitte erfüllt wichtige Aufgaben des Klimaschutzes und dient der Belüftung und Kühlung, aber auch als Rückhaltefläche von Regenwasser. In ihrer sozialen Funktion bietet die grüne Mitte Raum für Spiel und Sport, unabhängig von Vereinsangeboten. Dies war eine wichtige Forderung aus der Bürgerschaft, dass hier gemeinschaftliche Angebote entstehen können, mit niedrigschwelliger Nutzungsmöglichkeit.
Wohnbebauung schließt sich an den alten Ortskern an
Die reine Wohnbebauung umfasst rund 31 Hektar der Gesamtfläche. Innerhalb der Wohngebiete sind in ost-westlicher Richtung verschiedene Anger (Grünstreifen) ausgebildet, die bestehende Bauschheimer Wegeverbindungen aufgreifen. Auch sie haben eine Klimafunktion und sorgen für Durchlüftung. Es ist eine abwechslungsreiche Wohnbebauung vorgesehen, die Spielplätze genauso wie Radabstellplätze direkt vor der Haustür integriert. Damit auch die Integration zum Stadtteil gelingt, wurde in der Rahmenplanung Wert daraufgelegt, dass sich der neue Stadtteil behutsam an den alten Stadtteil anschmiegt. Wesentlich dafür ist die vorgesehene Gebäudetypologie, die eine gemischte Bebauung vorsieht. In Richtung alten Ortskern sind am südlichen Rand der Eselswiese überwiegend Einfamilienhäuser vorgesehen. Hin zur Mitte mischen sich dann Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser mit Mehrgeschossbauten. „Das Neue wirkt so weniger als Zäsur, sondern wie der logische nächste Schritt in der Entwicklung Bauschheims“, erklärt Kraft.
Im südlichen Bereich findet sich die Sanddüne, die schon im städtebaulichem Wettbewerb eine wichtige Rolle spielte. Das Biotop weist eine besondere Bedeutung für den Naturschutz auf und wird in einen Grünzug integriert. Nach intensiven Gesprächen mit dem Naturschutzbeirat wurde die Pufferzone noch mal vergrößert, so dass sich die Sanddüne noch mal um weitere zehn Meter erweitert.
Die verkehrliche Erschließung erfolgt durch eine Gliederung zwischen Hauptverkehrsstraßen, Anliegerstraßen und nicht befahrbaren Bereichen mit verschiedene Knotenpunkten. Ganz wesentlich soll dabei sein: Das neue Quartier wird autoarm, mit viel Platz für Fuß- und Radverkehr. Die Stadt hat auch schon die Möglichkeiten von Carsharing und die Anbindung an den Busverkehr mitgedacht und sogar einen neuen Bahnhof an der nahegelegenen Zugstrecke Darmstadt-Mainz im Regionalplan angemeldet. „Uns ist wichtig, dass die Busanbindung bereits zu Beginn der Besiedlung da ist“, so Stadtrat Kraft.
Im Rahmen der Planung für die soziale Infrastruktur sind Flächen für bis zu vier Kitas sowie eine Schule eingeplant. Am östlichen Rande des Gebiets ist ein Bolzplatz vorgesehen, den Jugendliche für ihre Aktivitäten nutzen können.
Viele Möglichkeiten für Gewerbe
Nordöstlich des geplanten Quartiers gelegen, zwischen der L3482 und einem Grünstreifen, wird auf rund 13,5 Hektar Gewerbe angesiedelt. Der Rahmenplan weist dabei eine gute Flexibilität auf, die eine kleinteilige Entwicklung ermöglicht, aber auch das Zusammenlegung von Flächen zulässt. So sind Gewerbeeinheiten von mindestens 1.000 bis 6.000 Quadratmetern möglich. „Das macht die Eselswiese zu einem optimalen Standort für wissensintensive Dienstleistungen, Forschung und Entwicklung oder auch für innovatives Handwerk“, erklärt Kraft.
Fortsetzung der öffentlichen Beteiligung
Wenn die Stadtverordneten dem vorgelegten Rahmenplan zustimmen, beginnt die nächste wichtige Phase in der Entwicklung der Eselswiese: Die bereits vorhandenen Gutachten und Konzepte müssen weitergeführt werden, damit sie in die Erstellung des Bebauungsplans und in die Änderung des Regionalplans eingeführt werden können. Zuvor möchten die Stadt den Dialog mit der Bauschheimer Bürgerschaft fortsetzen und diese in Form eines Bürgerforums in die Fein- und Nachjustierung des Konzepts weiter mit einbinden. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung kommen dann auch Verbände, Vereine und Behörden zu Wort. Wenn alles gut geht, könnte es dann ab 2027 zur baulichen Umsetzung kommen.
